Việt Nam lọt Top 10 thị trường cải thiện minh bạch bất động sản tốt nhất toàn cầu

Theo báo cáo Chỉ số Minh bạch Bất động sản Toàn cầu (Global Real Estate Transparency Index – GRETI) 2026 vừa được JLL và LaSalle công bố, Việt Nam hiện xếp hạng 50 trên tổng số 88 quốc gia và vùng lãnh thổ được khảo sát, với điểm số minh bạch đạt 3,15, tiếp tục nằm trong nhóm “Bán minh bạch” (Semi-Transparent).

Đáng chú ý, Việt Nam là một trong 10 thị trường có mức cải thiện minh bạch mạnh nhất toàn cầu trong kỳ khảo sát 2024–2026, cùng với Ba Lan, Thái Lan, Australia, Qatar, Hàn Quốc, Ấn Độ, Ả-rập Xê-út, Dubai và Abu Dhabi.

Kết quả này cần được hiểu là Việt Nam thuộc Top 10 thị trường có mức cải thiện tốt nhất, không phải Top 10 thị trường minh bạch nhất thế giới. Với vị trí 50/88, Việt Nam vẫn đang trong quá trình rút ngắn khoảng cách với nhóm “Minh bạch” và “Minh bạch cao”.

Theo phương pháp luận chính thức của JLL, GRETI 2026 đánh giá 88 quốc gia và vùng lãnh thổ dựa trên 260 thước đo minh bạch, được chia thành sáu nhóm chỉ số chính: Đo lường hiệu suất thị trường (25%), Pháp lý và quy định (23,5%), Nền tảng thị trường (16,5%), Quy trình giao dịch (15%), Quản trị doanh nghiệp và phương tiện đầu tư niêm yết (10%) và Phát triển bền vững (10%).

Đây được xem là một trong những nguồn tham khảo quan trọng dành cho nhà đầu tư, tổ chức cho vay, doanh nghiệp phát triển dự án và khách thuê bất động sản trên toàn thế giới. Mức độ minh bạch của một thị trường có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận dữ liệu, đánh giá rủi ro, định giá tài sản và ra quyết định đầu tư.

Theo JLL, khu vực châu Á – Thái Bình Dương ghi nhận mức cải thiện mạnh nhất trong kỳ khảo sát năm nay, chiếm một nửa trong Top 10 thị trường cải thiện tốt nhất toàn cầu. Năm thị trường của khu vực góp mặt trong danh sách gồm Ấn Độ, Việt Nam, Hàn Quốc, Australia và Thái Lan.

Cùng với những cải thiện về dữ liệu và môi trường pháp lý, dòng vốn đầu tư xuyên biên giới vào khu vực đã phục hồi mạnh trong 12 tháng qua. Khối lượng giao dịch bất động sản trực tiếp tại một số thị trường, trong đó có Việt Nam, đã đạt mức cao kỷ lục.

Trên bình diện toàn cầu, khoảng hai phần ba trong số 88 thị trường được khảo sát ghi nhận mức độ minh bạch được cải thiện trong hai năm qua. Tuy nhiên, khoảng cách giữa nhóm dẫn đầu và các thị trường còn lại vẫn tiếp tục nới rộng.

Nhóm “Minh bạch cao” và “Minh bạch” hiện thu hút hơn 98% tổng vốn đầu tư bất động sản thương mại toàn cầu, trong đó nhóm “Minh bạch cao” chiếm khoảng 81%. Ngược lại, nhóm “Bán minh bạch” – nơi Việt Nam đang thuộc về – chỉ chiếm khoảng 1,3% dòng vốn toàn cầu.

Những con số này cho thấy dòng vốn bất động sản quốc tế vẫn tập trung chủ yếu tại các thị trường có dữ liệu đầy đủ, pháp lý rõ ràng và quy trình giao dịch dễ kiểm chứng. Đồng thời, đây cũng là cơ sở cho thấy Việt Nam còn nhiều dư địa thu hút đầu tư nếu tiếp tục nâng cao tính minh bạch của thị trường.

Hành trình minh bạch hóa của Việt Nam

Theo dữ liệu của JLL và LaSalle, trước năm 2020, Việt Nam thuộc nhóm “Minh bạch thấp”. Những hạn chế điển hình trong giai đoạn này là dữ liệu thị trường khan hiếm, thông tin phân tán và khung pháp lý còn phức tạp, thiếu rõ ràng.

Những vấn đề liên quan đến quyền sở hữu, quy hoạch, hồ sơ đất đai và khả năng kiểm chứng giao dịch từng gây nhiều khó khăn cho nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài.

Năm 2016, việc Việt Nam ký kết Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương và đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản quốc gia đã đánh dấu một bước chuyển quan trọng, thể hiện cam kết hướng tới các chuẩn mực và cải cách quốc tế.

Từ năm 2020 đến nay, Việt Nam đã chuyển sang nhóm “Bán minh bạch”. Năm 2024 được xem là giai đoạn nền tảng trong quá trình hoàn thiện khung pháp lý, khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cùng có hiệu lực.

Luật Giá mới cũng đặt ra các yêu cầu chặt chẽ hơn đối với hoạt động thẩm định giá, chứng chỉ hành nghề của thẩm định viên và việc lưu trữ hồ sơ định giá có thể kiểm tra, xác minh. Những quy định liên quan đến thanh toán trong hoạt động kinh doanh bất động sản qua hệ thống ngân hàng góp phần tăng khả năng truy xuất và minh bạch hóa giao dịch.

Bước sang năm 2026, Nghị định 357/2025/NĐ-CP về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản chính thức có hiệu lực. Một trong những mục tiêu quan trọng là thúc đẩy quá trình hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia vào cuối năm 2026.

Việt Nam cũng ghi nhận mức độ tiếp nhận ngày càng cao đối với những thông lệ phát triển bền vững trong ngành bất động sản, bao gồm công trình xanh, hiệu quả năng lượng và các yêu cầu công bố thông tin liên quan đến môi trường.

“Việc Việt Nam lọt vào Top 10 thị trường cải thiện độ minh bạch tốt nhất toàn cầu tại kỳ GRETI 2026 chính là quả ngọt sau một hành trình dài bền bỉ. Từ năm 2012 đến nay, chúng ta đã chứng kiến thị trường bước qua giai đoạn non trẻ để định hình một nền tảng vững chắc hơn rất nhiều, nhờ những nỗ lực cải cách pháp lý kiên trì.

Đặc biệt, làn sóng đổi mới đồng bộ từ năm 2025 — từ việc hoàn thiện khung pháp lý, khơi thông thủ tục hành chính cho đến các định hướng kinh tế — đã mang lại những kết quả tích cực đầu tiên, được minh chứng qua số liệu tổng vốn FDI đăng ký liên tục tăng.

Năm 2026 ghi nhận tổng vốn FDI đăng ký trong bảy tháng đầu năm đạt 38,1 tỷ USD, gần bằng tổng vốn FDI đăng ký của cả năm trước và cao kỷ lục trong 10 năm qua. Đây là minh chứng rõ nhất cho thấy Việt Nam vẫn giữ vững vị thế là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất khu vực châu Á – Thái Bình Dương” — bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, nhận định

Minh bạch tác động trực tiếp đến định giá và quyết định đầu tư

Báo cáo của JLL cũng chỉ ra mối liên hệ rõ rệt giữa mức độ minh bạch của thị trường và độ chính xác trong công tác định giá bất động sản.

Tại các thị trường thuộc nhóm “Minh bạch cao”, dữ liệu giao dịch được công khai tương đối đầy đủ và toàn diện. Nhờ đó, độ chính xác định giá có thể đạt từ 85% đến 95%, trong khi thời gian định giá trung bình chỉ khoảng 5–10 ngày.

Ước tính khoảng 70% thông tin đầu vào tại các thị trường này đến từ dữ liệu công khai, 20% từ khảo sát thị trường và chỉ khoảng 10% phụ thuộc vào kinh nghiệm của chuyên gia.

Trong khi đó, tại những thị trường “Bán minh bạch” như Việt Nam, dữ liệu vẫn còn phân mảnh và hạn chế. Độ chính xác định giá hiện chỉ đạt khoảng 60%–75%, còn thời gian định giá thường kéo dài từ 10 đến 20 ngày.

Cơ cấu nguồn thông tin cũng có sự khác biệt đáng kể. Tại Việt Nam, kinh nghiệm chuyên gia chiếm khoảng 40%, khảo sát thị trường chiếm 40%, trong khi dữ liệu công khai chỉ chiếm khoảng 20%.

Điều này đồng nghĩa với việc chi phí thu thập thông tin cao hơn, quá trình kiểm chứng gặp nhiều khó khăn hơn và rủi ro pháp lý cũng lớn hơn so với các thị trường minh bạch cao.

“Khi thị trường còn phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm và khảo sát thay vì dữ liệu công khai, chi phí thu thập thông tin, thời gian định giá và rủi ro pháp lý đều bị đẩy lên cao hơn đáng kể so với các thị trường minh bạch cao.

Việc Việt Nam từng bước số hóa hồ sơ đất đai, xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất trên toàn quốc và tiến tới áp dụng các chuẩn mực quốc tế về đo lường và định giá bất động sản sẽ là những yếu tố then chốt giúp rút ngắn khoảng cách này, nâng cao độ tin cậy của kết quả định giá và củng cố niềm tin của nhà đầu tư quốc tế vào thị trường” — ông Võ Văn Hữu Phước, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Định giá và Quản trị Rủi ro, JLL Việt Nam, nhận định

Việc lọt Top 10 thị trường cải thiện minh bạch bất động sản tốt nhất toàn cầu là một tín hiệu tích cực đối với Việt Nam. Tuy nhiên, với vị trí 50/88 và vẫn thuộc nhóm “Bán minh bạch”, thị trường cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống dữ liệu, nâng cao khả năng tiếp cận thông tin và tăng tính thống nhất trong quản lý.

Nếu quá trình số hóa dữ liệu đất đai, xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản và cải cách pháp lý được triển khai đúng tiến độ, mức độ minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam có thể tiếp tục được cải thiện. Đây sẽ là nền tảng quan trọng để giảm rủi ro thông tin, nâng cao chất lượng định giá và mở rộng khả năng thu hút dòng vốn đầu tư dài hạn.

Nguồn tham khảo:

• Việt Nam lọt Top 10 thị trường cải thiện minh bạch bất động sản tốt nhất toàn cầu – CafeF
• Global Real Estate Transparency Index 2026 – JLL và LaSalle